Vous aimeriez améliorer votre niveau de vie à l’âge de la retraite ? Le prêt viager hypothécaire est une solution adaptée aux seniors qui possèdent un ou plusieurs biens immobiliers. Découvrez les avantages du prêt viager hypothécaire et comment en bénéficier.
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit relativement récent (sa création remonte à 2006). Il repose sur la mise en garantie d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire de l’emprunteur). Il s’agit d’un crédit hypothécaire adapté aux seniors.
Concrètement, le prêt viager hypothécaire contrepartie d’une hypothèque consentie sur un bien immobiliergaranti par une hypothèque. Vous pouvez ensuite utiliser la somme empruntée pour réaliser un projet personnel.
Il ne faut pas confondre le prêt viager hypothécaire avec la vente en viager. Dans le premier cas, soit avec le prêt viager hypothécaire, l’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien immobilier. Dans le second cas, il reçoit une rente mensuelle, mais perd la propriété de son logement.
D’autre part, le prêt viager hypothécaire s’apparente à un crédit « in fine ». La somme empruntée est perçue sans délai, mais le remboursement du capital et, le cas échéant, des intérêts n’est pas immédiat. En ce sens, le prêt hypothécaire viager permet d’améliorer considérablement le niveau de vie ou de financer certains projets personnels (voyage, achat d’un véhicule ou d’un bateau, aide financière octroyée aux enfants et petits-enfants, etc.).
Le capital et, le cas échéant, les intérêts du prêt viager hypothécaire est remboursé intégralement à la mort de l’emprunteur ou par anticipation, si celui-ci le désire. C’est l’organisme de crédit qui organise la vente du bien immobilier aux conditions prévues par le contrat de prêt. En règle générale, le montant du capital est simplement déduit de la valeur foncière du bien. Cette valeur est déterminée par une estimation réalisée en amont par un spécialiste et qui tient compte de l’évolution du marché. Le montant maximal du prêt est déterminé en fonction du prix estimé.
Qui peut bénéficier du prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire peut être souscrit par toute personne propriétaire d’un bien immobilier utilisé comme résidence principale ou secondaire, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Les logements et bâtiments loués à des tiers sont également éligibles au dispositif, à condition qu’ils ne soient pas utilisés à des fins professionnelles.
Les conditions d’accès au prêt viager hypothécaire sont plus souples que dans le cadre d’un crédit amortissable « classique ». Les organismes de prêt sont rassurés par la garantie hypothécaire induite par la valeur du bien.
Enfin, ce prêt viager hypothécaire est particulièrement adapté aux seniors, puisqu’aucun questionnaire médical n’est exigé. La plupart du temps, l’âge avancé des emprunteurs et leur état de santé sont des freins importants à l’accès au crédit. Enfin, il n’est pas nécessaire de souscrire une assurance emprunteur, ce qui allège le coût total du prêt
Il est important de préciser qu’en dépit de sa relative simplicité de souscription, le prêt viager hypothécaire est encadré par un certain nombre de conditions. Par exemple, le propriétaire s’engage à entretenir son bien de son vivant. En cas de litige, l’organisme de prêt peut annuler le crédit si un défaut d’entretien est constaté et prouvé. Enfin, le remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire donne lieu à des pénalités, qui sont toutefois strictement encadrées sur le plan législatif.
Quel est le taux d’intérêt d’un prêt viager hypothécaire ?
Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire viager est souvent élevé. Dans tous les cas, le taux fixé doit englober tous les coûts du prêt (frais de dossier, assurance emprunteur, intérêts, etc.). Ce taux servira à calculer la somme due par les héritiers en cas de décès, s’ils souhaitent rembourser la banque et conserver le bien.
Notez que le taux d’intérêt d’un prêt viager hypothécaire peut être librement fixé par les organismes de prêt, à condition qu’il ne soit pas supérieur au taux d’usure sur une période de 10 ans.
Dans tous les cas, le montant des remboursements périodiques des intérêts doit être indiqué dès le départ.
Pour savoir si un taux d’intérêt de prêt viager hypothécaire est intéressant ou non, il est recommandé de le comparer avec celui d’un crédit à la consommation classique pour un même capital emprunté (et de se pencher sur les montants totaux dus afin de se faire un avis plus précis).
Quels sont les avantages du prêt viager hypothécaire ?
Le principal avantage du prêt viager hypothécaire est qu’il permet à l’emprunteur de conserver la propriété de son bien de son vivant. Cela signifie qu’il peut décider à tout moment de le mettre en vente ou de le transmettre à ses enfants par donation, à condition de rembourser intégralement le capital et les intérêts du prêt. De même, la vente du bien au décès de l’emprunteur n’est pas automatique. Ses héritiers peuvent décider de prendre en charge le remboursement du prêt viager hypothécaire pour conserver une maison de famille, par exemple.
Les personnes qui ne souhaitent pas modifier leur niveau de vie ont tout à gagner : de leur vivant, ils n’auront rien à rembourser, ni capital , le cas échéant, ni intérêts.
Enfin, les emprunteurs n’ont pas à se soucier d’une éventuelle perte liée aux évolutions du marché immobilier. Si la vente réalisée génère une plus-value, l’établissement financier de crédit est tenu de reverser l’excédent aux ayants droit. Dans le cas d’une revente à un montant inférieur, l’organisme de prêt ne peut pas solliciter les héritiers pour exiger un quelconque remboursement de la différence.
Dénué de risques et très flexible, le prêt viager hypothécaire est une alternative intéressante au crédit classique pour les seniors.
L’inconvénient majeur du prêt viager hypothécaire
Malgré tous ses atouts, le prêt viager hypothécaire présente une limite : son coût, relativement élevé, comparé à d’autres types de crédit. C’est pourquoi il est recommandé de l’utiliser en cas de vraie nécessité.
Par ailleurs, il convient de souligner que le prêt viager hypothécaire peut diminuer la valeur du patrimoine immobilier de l’emprunteur. Cela peut, à terme, causer des tensions familiales. En cas de doute, n’hésitez pas à échanger avec un conseiller de gestion en patrimoine ou un expert en finance afin de savoir si oui ou non le prêt viager hypothécaire vous est adapté.
Comment faire une demande de prêt viager hypothécaire ?
Pour faire une demande de prêt viager hypothécaire, commencez par vous rapprocher d’un organisme de crédit qui propose ce type de prêt. Ce dernier fixera lors le montant de votre prêt hypothécaire viager selon trois critères :
- la valeur du bien, déterminée par un expert ;
- votre âge (plus vous êtes jeune, moins le montant du prêt est important, car il y aura une plus longue durée de calcul d’intérêts). C’est pourquoi le prêt hypothécaire viager est adapté aux personnes âgées ;
- votre sexe (les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, elle dispose d’une durée probable de calcul d’intérêt plus longue que les hommes).
Notez que pour réaliser une demande de prêt viager hypothécaire, vous devrez respecter certaines conditions :
- être majeur ;
- être propriétaire du logement que vous souhaitez donner en garantie. ;
- utiliser le bien dans un cadre d’habitation uniquement.
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